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日本投资 | 日本不动产税金指南

提示:点击上方“海外投资政策“,关注本号。 投资哥 导语 在日本,获得不动产的同时确实会伴随着各项复杂的费用。 本文转载自公众号:时尚Tokyo 在日本,获…

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投资哥


导语

在日本,获得不动产的同时确实会伴随着各项复杂的费用。



本文转载自公众号:时尚Tokyo


在日本,获得不动产的同时确实会伴随着各项复杂的费用。特别是税,不仅在取得时要交税,占有使用期间和出售转让时也要缴纳税金。很多投资者会很迷茫。那么日本买房、卖房需缴纳多少税费?具体各项费用如何计算呢?


整体来说,日本买房产生的费用约为房价的6%-8%



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1.消费税(签约时)

日本法律规定购物时必须支付消费税。建筑物买卖时需要支付消费税,土地买卖则不需要。


在日本,建筑物的所有权和土地的所有权,分别享有独自的法律权利。这意味着,当土地和建筑物一起转卖的时候,消费税只需按照建筑物的购买价格支付。因此房屋买卖时,买方需要支付消费税(目前税率为8%)给税务机关。


2.中介代理費(签约时)


中介代理费为=(交易价格×3%+6万日元)×8%。

也就是交易金× 3.24% +JPY 6万4800円(法定上限)。


3.印花税(签约时)


印花税是在签订所有买卖协议以及贷款合约时,在合同上贴核准印花及盖核定印章所产生的税金。


印花税也有税率减轻制度,直到2020年3月31日之前的买卖合约,印花税如下:


★ 物件价格 ★


~5000万

1万日元

5000万超~1億

3万日元

1億超~5億

6万日元

5億超~10億

16万日元

10億超~50億

32万日元

50億超

48万日元


4.登记许可税(签约时)


登记土地或建筑物的所有权丶转移以及其他法律权利(如抵押权)时,保存所有权或转让登记时都必须缴纳登记许可税。


“登记”在这里指的是,注册该不动产的法律权利关系资料于地方税务局所管理的官方不动产登记簿。这是为了公告之後所有者(和一般民众),该不动产的地址丶所有者姓名丶权利关系等资料。


土地固定资产税评价额(课税标准额)×1.5%+建筑物固定资产评估价(课税标准额)×2%


5.产权登记律师费(签约时)


代办以上所有手续的司法书士报酬、交通费等。根据成交金额可以交涉。



不动产购入后产生税费


6.不动产取得税(购房后缴纳)  


不动产取得税是指,无论土地和/或建筑物是否有登记于不动产登记簿,也无关购买价格丶建设价格等,土地和/或建筑物所有权的转移丶赠与丶新建(或增建)时,买主(取得者)必须缴纳的税金。

不动产取得税一般在购房2~3个月后缴纳,税额为:

【原則】

【轻减措施】

宅地……×4%
住宅……×4%

宅地……评价额×1/2×3%
住宅……评价额×3%
※轻减措施、2021年3月31日截止


7.固都税(购房后缴纳)


固定资产税和都市计画税,通称“固都税”。是向每年1月1日当天拥有不动产的所有者(纳税义务人)征收的税金。

固定资产税的税额是该不动产的固定资产税评价额(课税标准额)× 1.4%(标准税率)。

都市计画税的税额则是固定资产税评价额(课税标准额)× 0.3%(上限税率)。


8.其他费用


【1】保险费:火灾地震保险费(每年约在2万日元左右)

【2】房屋托管:中介房屋代管需缴纳服务费,一般为月租金的5.4%(含消费税)

【3】税理士费用:税理士为代理申告、缴纳,以上费用的服务费,申报一次的费用大概是2-3万日元。


一般说来,土地面积越大,金额越高,税金就越高;同理,房屋建筑面积大、造价高的,税金也高。另外,各种和固定资产有关的税金,凡是自用住房和小户型的,基本上都能够享有一定程度的优惠。


可以“避税”么?


在日本买房,土地所有权归自己,每年的固定资产税约为总房价的千分之三。那么,如何才能不违法,又少交固定资产税呢?也就是国人所说的“避税”问题..答:可以!


在以下几种情况,固定资产税会被打折哟~


【1】如果买新公寓,买一楼

如果买入新楼房,那么一楼的固定资产税要比二楼便宜,顶层要比一楼多交10%的固定资产税。

【2】买二手房,房龄越老固定资产税越少

【3】买入新房后,6年以内卖掉

新房购买6年以内,建筑部分的固定资产税是半额。

【4】向固定资产税减免制度靠拢

牵涉到房子的用途。在东京,如果购入的房子,用来做保育园,那么固定资产税是0日元;在冲绳,如果购入的房子,用来做工厂,那么固定资产税是0日元。

【5】如果重建,在12月31号前拆除旧房

固定资产税,征收的对象标准是:每年1月1号那天持有固定资产。


日本税费固然复杂,但是综合起来并有网上热议评论所说的那么高。如果拿来投资出租,拿租金去抵扣部分成本,回报还是十分可观。


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-end-

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本篇文章来源于微信公众号: 海外投资政策

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