WeWork 计划9月进行IPO 但470亿美元估值备受质疑

腾讯证券8月7日讯,WeWork1月份的估值为470亿美元,但是专家对此表示怀疑。该公司计划于9月首次公开亮相,于2018年12月提交了首次公开募股文书。

WeWork能够达到这一估值主要归功于其最大的支持者— 软银集团(SoftBank)。这家日本公司在1月份向WeWork注资20亿美元,使其在该公司的总投资超过100亿美元。

WeWork创立于2010年,在过去的9年中,WeWork在36个国家共开设了425个办公地点,一举成为曼哈顿最大的房产承租人,颠覆了传统的商业地产的世界。随着估值高达470亿美元的WeWork公司的规模不断扩大,该公司也急切地想要证明自己具有的投资价值。

该联合办公空间提供商已成为该国价值最高的私营公司之一。它去年有超过25万名付费会员,增加了一倍。 WeWork还宣布,它正在向包括亚马逊(AMZN),百事可乐(PEP)和Salesforce(CRM)在内的公司租赁大型办事处。

除此之外,近期WeWork还打算通过收购WeWork印度分公司的70%的股权实现控股。WeWork印度分公司的市场估值约为27.5亿美元。一旦取得控股权,分公司的财务报表将被纳入WeWork的财务记录中,实现其表内业绩的增长。

外界的质疑

EquityZen首席执行官Atish Davda告诉雅虎财经的On the Move,“我看不出他们将以何种方式成长为一个价值470亿美元的公司(该估值是其去年收入的28倍)。

而专家对对这一估值的质疑主要是因为公司不断增加的亏损。因为不论是从业绩上、模式上还是从同类公司的对比上,WeWork的估值都很难有说服力。据英国《金融时报》报道,WeWork每天每小时损失219,000美元。

2018年,WeWork的总营收为18亿美元,但其亏损却高达19亿美元。两个数字与2017年相比均翻了一番。今年第一季度WeWork的亏损更是高达7亿美元。纽约大学斯特恩商学院Stern Galloway教授将其称为“全球最大的市值被高估企业”。

批评人士认为,在当前经济正处于下行空间,大量初创公司关门将大大影响WeWork的收入。此外,还有信息披露WeWork在运营管理中的获客成本远远高于互联网企业。

二级市场的表现

据股票经纪商透露,WeWork在二级市场上的股票估值一直徘徊在210亿至230亿美元之间的水平上,而私募投资者从早期股东那里购买股份,近六个月内该公司价格下降了约30%,不到最近筹集新资金的一半。此外,包括T. Rowe Price和Fidelity Investments在内的共同基金支持者也将其估值下调至220亿至230亿美元之间。

此外,通过对WeWork公司公布的公开文件和其他信息的分析,其大股东富达今年似乎已经出售了约9%的股份,与风险投资不同,这在共同基金巨头看来是一项十分罕见的举动。机构通常希望在首次公开募股之前确立自己的地位,以期在更长时间内持有其股份。

总而言之,种种迹象表明投资者更愿意相信WeWork的另一个估值:即软银今年从早期投资者那里购买WeWork股票时的估值为230亿美元,而不是软银去年下半年进行大规模投资时媒体新闻标题上写出的470亿美元。

该公司估值在二级市场的下调和较低的价格表明,私人投资者认为这家备受瞩目的联合办公空间公司并未达到其快速扩张和软银投入巨资支持所带来的巨大预期。

WeWork的运营模式

WeWork的主营业务为共享办公室,其基本模式是公司首先长租商业地产,然后再以短租的形式租赁给初创公司。谋取长租和短租之间的价差,从而获取利润。但是这一模运营式遭遇到不少质疑。

从2018年开始,WeWork就进行了业务多元化的尝试。这一年它推出了WeLive品牌,准备进军住宅租赁市场;同时它还创建了ARK基金,通过并购知名商业地产来确保其投资安全,进一步推进其长期租赁业务。而并购业务的扩张,可能是它2018年亏损大幅增长的一大原因。

“我认为当前所面临的真正的问题是,在这家公司获得期权和股权的投资者和员工是否能够获得良好的收益?”Davda说。 “我对此持怀疑态度,我认为该公司将在9月份度过一个异常艰难的时期。”(崔斯特)



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