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房贷“换锚”首日:银行客服电话被打爆,选择何种定价更划算?

多名业内人士直言,其实用户不用过于纠结是否转换,简单来说,如果选择固定利率,那就没有什么风险;挂钩LPR有可能享受到其报价下行带来的红利,短期内LPR趋势为下行。但不能确保LPR处…

多名业内人士直言,其实用户不用过于纠结是否转换,简单来说,如果选择固定利率,那就没有什么风险;挂钩LPR有可能享受到其报价下行带来的红利,短期内LPR趋势为下行。但不能确保LPR处于一直升或一直降的状态


文 |《财经》记者 张颖馨 

编辑 | 袁满

 

“注意!今天起房贷利率正式‘换锚’。”3月1日清晨,生活在贵州省某县城的吴莉刚打开手机,便收到这样一条推送新闻。由于此前没有收到所在银行的相关通知,她立即拿出自己的房贷合同,就相关内容一一比对。

 

房贷利率“换锚”源于2019年12月28日中国人民银行发布的一则公告,要求自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR(贷款市场报价利率)为定价基准加点形成(加点可为负值)。同时,存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

 

个人房贷正属于上述“换锚”范围。简单来说,就是存量的房贷定价基准需要从参考基准利率定价切换为参考LPR定价,相比起前者,后者更贴近市场变化。

 

对于“存量浮动利率贷款”的划定范围,具体要求包括:1、在2020年1月1日前已经发放,或者已签订合同未发放;2、利率按基准利率上下浮确定(比如“基准利率上浮10%”或基准利率打7折);3、浮动利率(比如利率在每年1月1日调整。但需要注意,其中不包括公积金个人住房贷款。此外,利率水平不变的固定利率贷款等也不用转换。

 

比对上述要求,吴莉首先确认了自己的房贷属于“存量浮动利率贷款”范围。接下来她面对的现实问题是:转不转?

 

吴莉向《财经》记者提供的“个人一手住房贷款合同” 显示,贷款金额为226000元,期限为96个月(2016年1月7日-2024年1月7日),贷款利率为5.39%。利率定价方式为浮动利率方式,浮动比例为基准利率上浮10%。此外,利率以每6个月为一个浮动周期。

 

如果要转换为LPR,那根据央行公告,按照“等价转换”原则,用现在的利率水平倒算出加点数值,将“基准利率上下浮”(做乘法)转换为“LPR加点”(做加法)。至于加点数值的计算则为:用户现在的利率水平-2019年12月发布的LPR。加点数值固定后不变,且可为负值。

 

据此,吴莉通过贷款所在银行的手机App,选择转换为LPR,在转换时点“等价转换”倒算出的加点数值为:5.39%-4.8%(2019年12月的LPR)=0.59%(59BPs)。加点数值59BPs确定后固定不变。

 

加点数值确定,贷款利率会如何变化?根据相关要求,在转换后的每个利率调整日,利率水平=利率调整日前一日的LPR+转换时确定的加点数值。

 

银行客服人员告诉吴莉,如果原来的贷款是5年以上的,则参考5年期以上LPR;原贷款是5年及以下的,则参考1年期LPR。此外,利率重定价日可有两个选择:一个是每年1月1日,另一个则是放款日期对应日,转换后的重定价周期为12个月。

 

照此,如果吴莉选择转换后的房贷利率于每年1月1日调整,那在2021年1月1日,利率水平就会随着LPR的变化而调整,假如2020年12月20日公布的LPR降为4.7%,那么吴莉的贷款利率水平应调整为:4.7%(2020年12月20日公布的LPR)+0.59%(转换时确定的加点数值)=5.29%。相比起目前合同上5.39%的贷款利率,要低0.1%。

 

简单来说,如果转完后,2020年LPR下降的话,2021年吴莉就可以减少利息支出。但如果2020年LPR上升,吴莉则可能需要支付比之前多的利息。

 

不过,从目前的形势看,多名经济金融领域人士认为,LPR仍有较大的下行空间。

 

人民银行货币政策委员会2019年第四季度例会表示,国内经济金融领域的结构调整出现积极变化,但经济下行压力仍然较大,国际经济金融形势错综复杂,世界大变局加速演变的特征更趋明显。同时,要下大力气疏通货币政策传导,降低社会融资成本,坚持用市场化改革办法促进实际利率水平明显降低,引导金融机构加大对实体经济特别是小微、民营企业的支持力度。

 

华泰宏观李超团队预计,年内央行将继续通过调降政策利率的方式引导LPR下行,LPR报价仍有20BP以上降息空间,为企业降低融资成本缓解疫情带来的负面冲击。不过,他们认为后续5年期降幅可能略小于1年期。原因是,5年期LPR主要为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考,当前地产监管仍未明确放松。

 

“短期内LPR报价还将经历一个下行过程,具体节奏和幅度将根据宏观经济运行态势、企业贷款利率及商业银行资金成本变化情况灵活调整。“某银行内部人士直言。

 

考虑到未来可能存在的下行空间,吴莉最终选择了转换LPR利率,并将“重定价日”定在每年1月1日。在同意签署“个人贷款合同利率定价变更确认书”后,该行手机App提示“利率转换仅能办理一次,提交后将不可修改”,吴莉进行人脸识别操作后,显示利率模式转换成功。

 

“转换操作其实比较容易,难点主要在于之前没有收到过相关通知,很多基础的情况并不了解,而且今天银行客服电话拨打很久才能接通,时间主要消耗在沟通上。而且还存在客服人员解答不一致的情况。”提及今天的房贷利率转换过程,吴莉表示,希望之后银行能够更主动,且用一种通俗易懂的方式与用户进行有效沟通。

 

与吴莉的选择相对,也有用户选择了转换成“固定利率”。“我的贷款是2019年6月办理的,贷款期限24年,短期内LPR下行趋势明显,但从长期来看,不敢保证一直会下降,有点像去下赌注。”已在北京买房的一位科技公司员工告诉《财经》记者,自己选择了“固定利率”,在这笔贷款存续期内,执行利率将保持固定数值,并始终维持不变。

 

相比起吴莉和上述员工,《财经》记者了解到,更多的还贷用户目前采取的是观望态度。据某银行客服人员透露,相比平常,最近两天电话直接被打爆,从早到晚基本没有停下来的时刻,原来中午休息的时间也在接听电话。来电咨询内容都是关于房贷利率转换的事。很多用户在了解相关情况后,没有立即选择转换方式,表示再观望一段时间。另据其透露,如果用户不选择转换为“LPR浮动利率”或“固定利率”,那该笔贷款将按照原合同规定条款执行。


多名业内人士直言,其实用户不用过于纠结是否转换,简单来说,如果选择固定利率,那就没有什么风险;挂钩LPR有可能享受到其报价下行带来的红利,短期内LPR趋势为下行。但不能确保LPR处于一直升或一直降的状态,最终还需用户根据自己的实际情况进行选择。需要注意的是,如果决定转换,那须在今年8月31日前完成。

 

据《财经》记者了解,目前多家商业银行均发布了定价基准转换公告,并通过官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话等方式通知用户进行转换,用户可通过手机银行、电子银行、银行智能柜台等方式进行办理。但需要注意,目前并不是所有银行完成了相关转换的系统改造,比如可能存在部分银行尚未开通ios系统的手机入口等情况,建议联系相应的客户经理或拨打客服电话进一步沟通了解。

 

另据央行、多家银行公开资料,《财经》记者整理了如下你可能关心的问题:

 

Q: 我的房贷利率已经很久没变过了,是固定利率吗?


A:不一定,需要看您的借款合同。因为贷款基准利率近几年来没有调整过,所以有可能是浮动利率,只不过这几年基准利率没变化,就没有感受到还款金额的变化。

 

Q:不转换会怎样?


A:过了8月31日再申请转换,很可能需要回到原贷款经办机构线下办理,无法享受现在的政策便利。

 

Q:加点数值会因申请时点不同而不一样吗?


A:不会。根据人民银行公告,以“等价转换”为原则,统一参考2019年12月20日发布的LPR,根据你现在的利率水平进行倒算。因此,对同一笔房贷,在3-8月之间任意时点转换,核算出的加点数值一样。

 

Q:加点数值会因银行不同而不一样吗?


A:不会。根据人民银行公告,各商业银行按统一规则转换,不会出现核算出的加点数值不一样的情况。

 

Q:现在的LPR降低了,转换后利率是否立刻降低?


A:不会。你的利率要等到利率调整日才会调整,利率调整日一般是每年1月1日或贷款发放日在每年的对应日期。

 

Q:LPR每月公布,我的房贷是否也每月调整?


A:不会。根据人民银行公告,转换为LPR的,重定价周期最短为一年(利率至少一年调整一次),因此不会每月调整。

 

Q:我的房贷有共同借款人如何办理?


A:如果你的房贷有多个借款人,比如你是主借人,你的妻子是共同借款人,那需要双方都办理转换且选项一致,才可办理完成。

 

Q:多套房贷客户是否可以一次性办理?


A:不可以,需要逐笔办理。定价基准转换是合同变更行为,一份借款合同对应一份变更协议,因此不能支持一次性办理。

 

Q:除了房贷还有什么贷款需要转换?如何转换?


A:个人消费经营类贷款也需要转换,如个人消费贷款、个人质押贷款、个人支农贷款、个人助业贷款等。此外,包括企业贷款等也可转换。不过,对于上述贷款的转换办理,可找银行客户经理协商具体转换条款。


吴莉向记者提供的购房贷款合同


某银行手机App转换LPR利率显示页面

 

(应受访者要求,吴莉为化名)



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责编  |  黄端  duanhuang@caijing.com.cn

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