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美国投资房地产避税利器“1031延税法”

眼看一年一度的报税季,又有不少朋友觉得有些头疼。 那么今天就给大家介绍一个房地产避税利器“1031 延税法”。 1.什么是“1031延税法”? “1031延税法”又被称为“同类财产…

眼看一年一度的报税季,又有不少朋友觉得有些头疼。

那么今天就给大家介绍一个房地产避税利器“1031 延税法”。




1.什么是“1031延税法”?

“1031延税法”又被称为“同类财产交换法 (Like-Kind Exchanges)”,是从美国国家税务法第1031条款项中的规定而得名。


在该法律条文的定义下,在进行财产交换时“如果交换的财产是用于商业性使用,并且用于交换类似的资产,那么交换过程中的资产利益得失不予承认,亦不用缴纳过程中产生的资产利得税。”

换言之,只要卖家在出售原有房产后购买价值更高或等值的房产,并且用于商业,就可以使用这一条法令来避免税收。

因此,只要严格遵守税法规定,就可以使用“1031延税法”来推迟出售财产的资本收益的税务。理论上来说,投资者可以通过不断置换同类财产来延迟税收,甚至可能会完全回避。


2.为什么要使用“1031 延税法”?


在美国的税收政策下,部分地区当州税和联邦税叠加在一起时,税率可以到达惊人的15%-30%。

因此,从事地产和房产投资的美国纳税人会选择利用“1031延税法”来避免高昂的税务负担。


3.什么样的人可以使用“1031延税法”?


美国现行税法鼓励投资者投资房地产市场,除了美国公民和合法永久居民外用“1031延税法”外,政府还给与了海外投资者使用“1031延税法”的资格。


4.如何正确使用“1031延税法”? 




①如何定义“同类财产”

“同类财产”必须是相同性质,但是质量和高低或者级别可以不同。两个财产必须有足够相似才能满足“1031延税法”的条件,这些法律中都有详细的定义。

不过对于房地产来说,不论是否经过改良,只要是房地产都算“同类财产”。



②“1031延税法”的时间限制

“1031延税法”规定纳税人必须在关闭和转让原物业后的45天内以书面方式关闭,并且以书面方式确定潜在的重置物业,潜在的重置物业最多可以是三个,之后在180天之内完成新买的房地产交易即可。

这里值得注意的是45天和180天都是严格的天数限制而不能折换成星期和月份单位,也不受任何节假日或者月份长短的影响。



③“1031延税法”对于财产价值的要求

在该法令下,只有新购置的财产价值等同或者高于交换对象才能完全延迟税收,否则差异的部分将会被征收利税。



5.“1031延税法”适用于什么财产?又不适用于什么财产?


首先我们要知道,该法案仅适用于在美国境内的投资和商业用途的房地产或不动产(Real Property) 和动产 (Personal Property)。

因此,一些财产并不能享受“1031延税法”带来的好处。

1.不用于商业投资的财产,例如自住房。

2.金融资产,例如股票、债券、票据、基金等。

3.合约合同,例如公司股权、专利、版权等。


6.“1031延税法”具体操作

为了更加直观的理解“1031延税法”,我们将通过案例来分析。


投资人林女士于2013年7月1日以30万美金的价格购入了一套公寓,并且将其出租给他人作为商业投资。随后林女士付清了所有的贷款,后来该公寓的市场价格涨到了50万美金。林女士想要将其出售并购买另一套相同价值的房产。

此时林女士面临着两个选择

林女士将自己原有的公寓放到市场上出售,但不在180天内购入新房产,就需要缴纳一定比例的资产利得税。因林女士持有房产已超过一年,纯收入所应缴纳的资产利得税约为4万美金。此时林女士所剩资金为46万美金,她将无法立即购买新的同价值房产。

林女士选择利用“1031延税法”,在出售公寓后的45天内确认新房产,然后在180天购入,并继续将其用作投资或商业使用,就可以帮助她延后所需缴纳的税收,顺利购置新房。


由此可见,“1031延税法”是房地产投资人能够利用的绝佳避税利器。



以上是关于“1031 延税法”的一些信息,如果有任何房地产投资相关问题,欢迎前来咨询。



本篇文章来源于微信公众号: 麒麟美国房产

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